Corredor de Bienes Raíces: leyes y resoluciones
Resumen visual para el examen · La ley madre del corredor y lo que exige la Junta Técnica
- Decreto Ley 6 de 1999
- Decreto Ejecutivo 39 de 2001
- Res. 001-2001
- Res. 002-2001 (Código de Ética)
- Res. 006-2004
- Res. 012-2005
- Res. 395-2008
- Res. 161-2013
1. Ley base
- Decreto Ley 6 del 8 de julio de 1999: regula la profesión de corredor de bienes raíces. Es "la ley madre del corredor".
- Crea la Junta Técnica de Bienes Raíces (JTBR), adscrita al MICI.
- Establece requisitos, derechos, obligaciones, sanciones y procedimientos.
- Art. 15: en toda transacción donde participa un corredor se presume la obligación de quien lo contrató de pagar la comisión imperante en el mercado.
2. ¿Qué es un corredor? · MICRA
- Regla mnemotécnica MICRA: Mediador, Intermediario, Comisionista, Representante, Agente.
- Actúa en forma habitual y profesional entre el propietario y terceros para la venta o el arrendamiento de inmuebles. La ley excluye de la definición la promoción, la administración, el cobro de alquileres y el mantenimiento (DL 6, art. 1).
- El propietario o promotor que vende o alquila sus propios inmuebles no necesita licencia de corredor.
3. Requisitos para ejercer
- Persona natural: aprobar el examen de conocimientos de la JTBR.
- Aprobado el examen, hay 60 días hábiles, contados desde el día siguiente a la notificación, para completar el trámite de la licencia (Res. 161-2013, que reemplazó los 60 días calendario de la Res. 5-2004); si vence, se rinde de nuevo.
- Récord policivo vigente: máximo 3 meses desde su expedición.
- Extranjero: 5 años de residencia en Panamá.
- Timbres fiscales por B/.25.00 al aprobarse la licencia.
- Persona jurídica: su presidente y su representante legal deben tener licencia de corredor; la sociedad debe estar inscrita en el Registro Público y comunicar a la JT los cambios de directores o representante.
- Incompatibilidad: no se puede ser corredor con licencia y avaluador inscrito en ANATI a la vez.
4. Dinero clave
- B/.10,000
- Fianza para responder por daños a terceros. Se renueva cada año; si vence, la licencia se suspende y luego se cancela.
- 5%
- Comisión de venta: tarifa mínima de referencia (Código de Ética, art. 21).
- 1 mes
- Comisión de alquiler: un mes de canon.
- 50 / 50
- Sin convenio escrito, la comisión se reparte en partes iguales entre el corredor del vendedor y el del comprador (art. 17).
- B/.10,000
- Multa máxima a quien ejerza el corretaje sin licencia.
- B/.100
- Multa por cada anuncio o letrero sin número de licencia (Res. 395-2008).
5. Sanciones (Código de Ética, art. 30)
- Amonestación verbal, privada.
- Amonestación escrita, privada o pública.
- Suspensión de la licencia.
- Cancelación de la licencia (por ejemplo, condena por delitos contra el patrimonio o la fe pública).
- La JT puede imponer multas de B/.100 hasta B/.10,000, según la falta.
Las sanciones se aplican de modo progresivo cuando la gravedad de la falta lo permite.
6. Junta Técnica (JT)
- 5 miembros mixtos: MICI (preside), MIVIOT, MEF y 2 representantes del gremio de corredores.
- Funciones: otorgar, negar, suspender o cancelar licencias; aplicar los exámenes; conocer y resolver denuncias; dictar su reglamento interno; velar por la ley y la ética.
- Sesiona en forma ordinaria una (1) vez al mes; en forma extraordinaria cuando la convoca su presidente (Res. 001-2001).
- Su reglamento interno (quórum, votaciones, atribuciones del pleno) es la Res. 001-2001.
7. Publicidad y anuncios
- Res. 012-2005: todo anuncio o letrero que promocione una venta o arrendamiento donde intervenga un corredor debe llevar el número de licencia.
- Res. 395-2008: modifica la 012-2005 y agrega una multa de B/.100 por cada anuncio que no cumpla.
- No se puede usar el nombre comercial de otro corredor o agencia sin su autorización.
- Los letreros "EN VENTA" o "SE ALQUILA" de un corredor con exclusiva por escrito se respetan: nadie quita el rótulo de un colega; el propietario le pide a ese corredor que lo retire o lo retira él mismo (art. 16).
8. Código de Ética (Res. 002-2001)
- El Código de Ética del corredor es la Res. 002-2001 (25 de julio de 2001) de la Junta Técnica.
- Verificar que el inmueble reúna los requisitos para una contratación válida (art. 7): por ejemplo, revisar su situación en el Registro Público.
- Ofrecer un inmueble solo con autorización del propietario; la exclusividad debe darse por escrito (art. 16). Toda negociación debe constar por escrito en lo posible: los contratos verbales son válidos y la comisión se rige por la costumbre de la plaza (art. 19).
- Para recibir dinero como abono inicial, el corredor debe estar autorizado por el propietario; si recibe un depósito de un comprador, debe informarlo de inmediato al propietario (art. 12).
- Respetar los derechos del colega sobre el cliente o la propiedad que aportó hasta que termine el negocio (art. 14).
- Confidencialidad de la información del cliente (art. 8).
- No ofrecer la propiedad a un precio mayor del convenido, salvo acuerdo escrito con el propietario (art. 9).
- Si el corredor quiere comprar para sí una propiedad que le encomendaron, debe informarlo a su cliente (art. 10).
- Si recibe más de una oferta formal, las comunica de inmediato al propietario para su consideración (art. 11).
- Rendir cuentas de depósitos y dineros recibidos; nunca mezclarlos con fondos propios.
- Acordar por escrito comisiones y honorarios, y el reparto entre corredores antes del negocio (art. 17).
- Evitar conflictos de interés: actuar con lealtad, transparencia y buena fe; revelar defectos conocidos del inmueble.
9. Faltas entre colegas (arts. 22 y 27)
- Dar datos a otro corredor sin que el colega los haya solicitado.
- Contactar a un cliente presentado por un colega sin su autorización.
- No compartir la comisión con el colega con quien se gestionó el negocio. Ejemplo: si el comprador vio el inmueble con el corredor A y cerró con el B, B debe compartir con A.
- Retener injustificadamente la parte de la comisión que le corresponde al colega en una transacción conjunta.
10. Denuncias ante la JT (Res. 006-2004)
- Se presentan ante la Junta Técnica con los datos del denunciante y del denunciado, los hechos y las pruebas.
- La JT revisa la denuncia y, si hay mérito, dicta la resolución de apertura.
- Se notifica al denunciado en persona; si no se lo encuentra en dos (2) días distintos, se notifica por edicto.
- El denunciado tiene 10 días hábiles para presentar descargos y pruebas. Sin descargos, la JT resuelve con lo que hay en el expediente.
- Con descargos: período de pruebas de 8 a 20 días hábiles y 5 días hábiles para alegatos.
- La JT resuelve dentro de 2 meses. El DE 39 (art. 9) los cuenta desde la presentación de los descargos; la Res. 006-2004 (art. 12), desde la presentación de la denuncia.
11. El examen de idoneidad
- 100
- preguntas de selección múltiple (3 versiones que rotan).
- 90 min
- para resolverlo; se exige calculadora física.
- 71/100
- puntaje mínimo para aprobar.
- 60 días
- hábiles, desde el día siguiente a la notificación, para tramitar la licencia tras aprobar.
⭐ Puntos que más caen en el examen
- La Junta Técnica regula la profesión (adscrita al MICI, 5 miembros mixtos).
- Todo anuncio lleva número de licencia (Res. 012-2005); si no, multa de B/.100 por anuncio (Res. 395-2008).
- Fianza obligatoria de B/.10,000, renovable cada año.
- Sin acuerdo escrito, la comisión se divide en partes iguales entre corredores.
- Sanciones: amonestación verbal, escrita, suspensión, cancelación.
- Denuncia: 10 días hábiles para descargos; resolución en 2 meses.
- Dos ofertas: comunicar ambas de inmediato al propietario.
- Ejercer sin licencia: multa de hasta B/.10,000.