📄

Módulo 2

Tipos de Contratos

Promesa, Compraventa y Corretaje

📜 Marco Legal

Decreto Ley 6 de 19991999Art. 15 — Presunción de comisión en toda transacción con corredor

Resolución 002-20012001Código de Ética — claridad y honestidad en contratos

Resolución 012-20052005Autorización escrita para letreros de exclusividad

Ley 28 de 20122012ITBI (2%) y Ganancia de Capital (3%) en escrituras de compraventa

🎬 Video lección

Promesa, Escritura y Corretaje — Lo que debes saber3:00

🗺️ Mapa Legal

Guía Maestra: Tipos de Contratos Inmobiliarios

En el mercado inmobiliario panameño existen tres contratos principales que el corredor debe dominar. Cada uno tiene requisitos legales específicos y consecuencias distintas.

1. Contrato de Corretaje (Exclusividad)

Es el acuerdo entre el propietario y el corredor que autoriza al corredor a vender o alquilar la propiedad.

Exclusividad: El propietario otorga el derecho EXCLUSIVO a un solo corredor. Nadie más puede colocar letrero ni ofertar el bien sin violar el acuerdo.

Autorización Escrita: Siempre debe existir autorización ESCRITA del propietario para colocar cualquier letrero o anuncio.

Comisión: El Artículo 15 del Decreto Ley 6 establece que en toda transacción con corredor se presume la obligación de pagar la comisión de mercado (5% estándar).

ITBMS: Las comisiones de corretaje están sujetas al ITBMS del 7%.

2. Contrato de Promesa de Compraventa

Es el acuerdo previo que formaliza la intención de comprar y vender antes de firmar la escritura definitiva.

Objeto: Define precio, forma de pago, plazos, condiciones suspensivas (ej. aprobación del banco) y penalidades por incumplimiento.

Separación o Arras: El pago inicial (separación) sirve como garantía. Si el comprador desiste sin causa, puede perderlas. Si el vendedor desiste, puede deber el doble.

Claridad: El Código de Ética exige que todos los compromisos financieros estén claros, exactos y por escrito.

Condiciones Suspensivas: Cláusulas que condicionan el cierre a eventos futuros (ej. 'sujeto a aprobación hipotecaria').

3. Escritura de Compraventa (Contrato Definitivo)

Es el documento notarial que transfiere legalmente la propiedad del vendedor al comprador.

Requisitos para inscribir: Paz y Salvo de IBI (DGI) + Paz y Salvo de IDAAN + pago del ITBI (2%) + Retención de Ganancia de Capital (3%).

Notario Público: Autoriza y da fe pública de la transacción.

Registro Público: La inscripción da publicidad y oponibilidad frente a terceros. Sin inscripción, el derecho existe pero no es oponible.

Gastos Notariales: Por costumbre se dividen 50/50 entre comprador y vendedor, salvo pacto contrario.

4. Contrato de Arrendamiento

Debe ser siempre por escrito usando formularios del MIVIOT.

Debe registrarse ante la Dirección de Arrendamientos del MIVIOT.

El depósito de garantía (1 mes de canon) debe depositarse en el MIVIOT.

5. Opción de Compra (NO confundir con Promesa)

⚠️ Trampa típica del examen: la Opción de Compra y la Promesa de Compraventa son contratos distintos.

Opción de Compra: contrato unilateral. El optante (potencial comprador) paga una prima al propietario a cambio del derecho — NO la obligación — de comprar dentro de un plazo y a un precio fijado. Si el optante NO ejerce la opción, pierde la prima. Si la ejerce, la prima suele imputarse al precio.

Promesa de Compraventa: contrato bilateral. Ambas partes se OBLIGAN a celebrar la venta. Las arras funcionan como garantía recíproca, no como prima libre.

6. Otros Contratos Civiles (Código Civil)

El temario JTBR evalúa contratos típicos del Código Civil que se cruzan con la actividad de corretaje:

Comodato: préstamo gratuito de uso de un bien. El comodatario debe devolverlo en las mismas condiciones. No transfiere propiedad.

Mutuo: préstamo de consumo (típicamente dinero). El mutuario devuelve la misma cantidad más intereses si se pactaron. Es la base de todo préstamo bancario.

Permuta: trueque o intercambio de bienes (ej. cambio mi apartamento por tu casa + dinero). Paga ITBI igual que la compraventa.

Donación de inmueble: transferencia gratuita. Aunque no haya pago, igualmente paga ITBI (2%) sobre el valor catastral del inmueble donado.

7. Errores Comunes en Contratos (Trampas del Examen)

Creer que un contrato verbal es suficiente (NO).

Confundir la promesa de compraventa con la escritura definitiva.

Confundir la promesa con la opción de compra (la opción es unilateral, la promesa es bilateral).

Olvidar que el ITBMS aplica sobre la comisión del corredor.

Creer que las permutas y donaciones de inmuebles están exentas de ITBI (NO lo están).

Creer que el propietario puede cancelar la exclusividad sin seguir el procedimiento.

📖 Tabla de Definiciones

Tabla de definiciones del módulo
Término	Definición
Contrato de Exclusividad	Acuerdo por escrito donde el propietario otorga a un solo corredor el derecho exclusivo de vender o arrendar su propiedad.
Promesa de Compraventa	Acuerdo preliminar que fija precio, plazos y condiciones antes de la escritura definitiva. Las arras o separación garantizan el compromiso.
Escritura de Compraventa	Documento notarial que transfiere legalmente el dominio del inmueble. Debe inscribirse en el Registro Público.
Arras / Separación	Pago inicial del comprador como garantía de la promesa. Su pérdida o devolución doble depende de quién incumple.
Condición Suspensiva	Cláusula que supedita el cierre del contrato a un evento futuro incierto, como la aprobación de un crédito bancario.
Commingling	Mezclar fondos de clientes con fondos personales del corredor. Está terminantemente prohibido por el Código de Ética.
ITBMS	Impuesto sobre Transferencia de Bienes Muebles y Servicios. 7% sobre la comisión del corredor.
Opción de Compra	Contrato unilateral donde el potencial comprador paga una prima al propietario por el DERECHO (no obligación) de comprar dentro de un plazo. Si no ejerce la opción, pierde la prima. No confundir con Promesa de Compraventa (bilateral).
Comodato	Préstamo gratuito de uso de un bien. El comodatario debe devolverlo en las mismas condiciones. NO transfiere propiedad.
Mutuo	Préstamo de consumo (típicamente dinero). El mutuario devuelve la misma cantidad más intereses pactados. Base jurídica de todo préstamo bancario.
Permuta	Trueque o intercambio de bienes. Si se trata de inmuebles, paga ITBI igual que una compraventa (2%) sobre el valor del bien transferido.
Donación de Inmueble	Transferencia gratuita de un inmueble. Aunque no hay precio, paga ITBI (2%) sobre el valor catastral. Requiere escritura pública e inscripción en Registro Público.

🗂️ Infografías de Referencia

📝 Preguntas de práctica (23)

1.Una propiedad se vende en $250,000. La comisión acordada es del 5%. ¿Cuánto debe facturar el corredor incluyendo el ITBMS del 7%?

2.Una venta de $400,000 genera una comisión del 5%. Dos corredores participan y se dividen 60/40. ¿Cuánto recibe el corredor con la parte menor, antes de ITBMS?

+21 más en el simulador

📋 Cuadro Resumen de Leyes

Todas las leyes del examen en una sola vista

Ver resumen →

Ir al Quiz de este módulo →Siguiente módulo: Arrendamiento