Negocios jurídicos inmobiliarios
Resumen visual para el examen · Contratos que todo corredor debe dominar (manual, págs. 50 a 57)
- Código Civil
- Código de Comercio, art. 275 y ss.
- Decreto Ley 6 de 1999, art. 15
- Ley 106 de 1974 (ITBI)
1. Opción de compra
- Una parte (optante) adquiere el derecho de comprar un bien dentro de un plazo y por un precio; la otra (concedente) queda obligada a vender si el optante ejerce la opción.
- Elementos: consentimiento, plazo determinado, precio cierto o determinable, objeto determinado, causa lícita.
- Es unilateral: da un derecho, no una obligación. Debe constar por escrito y puede ser onerosa (con prima) o gratuita.
- Si no se ejerce en el plazo, vence: el optante pierde solo la prima.
- No transfiere la propiedad, solo el derecho a comprar.
2. Promesa de compraventa
- Contrato preparatorio: el promitente vendedor se obliga a vender y el promitente comprador a comprar en el futuro, en las condiciones pactadas. Es bilateral.
- Elementos: consentimiento, objeto cierto, precio cierto o determinable, plazo o condición, causa lícita.
- Debe constar por escrito; puede incluir cláusula penal por incumplimiento.
- No transfiere la propiedad. Su efecto principal: la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa.
- Arras o separación: si el comprador desiste sin causa, en general las pierde; si desiste el vendedor, puede deber el doble, según lo pactado.
- "Sujeto a la aprobación del crédito" es una condición suspensiva: si no se cumple, el contrato no produce efectos.
3. Compraventa
- El vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar un precio en dinero.
- Elementos: consentimiento, objeto lícito y determinado, precio cierto, causa lícita.
- Para inmuebles debe constar en escritura pública: el notario la autoriza y da fe pública.
- La propiedad se transfiere con la inscripción en el Registro Público; sin ella, el comprador no tiene oponibilidad frente a terceros.
- El vendedor responde por evicción y por vicios ocultos.
- Para inscribir: paz y salvo de impuesto de inmueble y de IDAAN, pago del ITBI (2%) y del adelanto del 3%. La inscripción en el Registro la paga el comprador.
4. Hipotecas y anticresis
- Son derechos reales de garantía que aseguran el cumplimiento de una obligación.
- Hipoteca: sobre inmuebles que permanecen en poder del deudor. Es accesoria a una obligación principal, consta en escritura pública y se inscribe en el Registro Público.
- Puede ser de primer rango o de rango posterior (segunda hipoteca).
- Anticresis: el acreedor toma posesión del inmueble y obtiene el pago con sus frutos (por ejemplo, alquileres). Se extingue por el pago o por pacto.
- En común: ambas constan en escritura pública y se inscriben. Todo contrato de préstamo hipotecario lleva cláusulas de hipoteca y anticresis.
5. Corretaje (Código de Comercio)
- El corredor se obliga, a cambio de una remuneración, a promover u obtener para otra persona la celebración de uno o más contratos, sin estar facultado para concluirlos en su nombre (art. 275 y ss.).
- El corredor no es parte del contrato que promueve.
- Tiene derecho a comisión si su gestión es eficaz, aunque el contrato se celebre directamente entre las partes si fue producto de su gestión.
- En toda transacción donde participa un corredor se presume la obligación de quien lo contrató de pagar la comisión de mercado (DL 6 de 1999, art. 15).
- Puede ser exclusivo o no exclusivo.
- Obligaciones: actuar con buena fe y diligencia, informar oportunamente al cliente, guardar reserva, rendir cuentas de su gestión.
- Derechos: percibir la comisión pactada, que se le indemnicen los gastos autorizados, que se reconozca su gestión eficaz.
6. Otros contratos que caen en el examen
| Contrato | Qué es | Dato clave |
|---|---|---|
| Permuta | Intercambio de un bien por otro | Paga ITBI (2%) por cada bien transferido, igual que una compraventa |
| Donación | Transferencia gratuita | Exenta del ITBI entre parientes de primer grado y entre cónyuges (Ley 106, art. 2); con otras personas, paga |
| Comodato | Préstamo gratuito de uso | No transfiere la propiedad; se devuelve el mismo bien |
| Arrendamiento | Uso a cambio de un canon | Se registra en el MIVIOT (ver Módulo 3) |
7. Cómo se calcula la comisión
Venta: B/.300,000.00 · comisión pactada 5%
Comisión = 300,000 × 5% = B/.15,000.00
ITBMS (7%) sobre la comisión = 15,000 × 7% = B/.1,050.00
Factura del corredor = 15,000 + 1,050 = B/.16,050.00
Dos corredores sin acuerdo escrito → 50/50 = B/.7,500.00 cada uno (antes de ITBMS)
La comisión va sobre el precio de venta; el ITBMS del 7% va sobre la comisión, no sobre el precio.
8. Comparación rápida
| Contrato | En una frase |
|---|---|
| Opción de compra | Da el derecho a comprar, no la obligación; si no se ejerce, vence. |
| Promesa de compraventa | Obliga a comprar y vender en el futuro; no transfiere la propiedad. |
| Compraventa | Transfiere la propiedad al inscribirse en el Registro Público. |
| Hipoteca / anticresis | Garantías reales que aseguran el pago de una obligación. |
| Corretaje | Gestión profesional para promover negocios a cambio de comisión. |
⭐ Puntos que más caen en el examen
- Opción = unilateral (derecho); promesa = bilateral (obligación).
- Sin inscripción no hay oponibilidad frente a terceros.
- Anticresis: el acreedor cobra con los frutos del inmueble.
- "Sujeto a crédito" = condición suspensiva.
- Comisión sobre el precio; ITBMS 7% sobre la comisión.
- Donación de padres a hijos o entre cónyuges: exenta de ITBI.